第三章 机器设备评估
一、 资产评估中的机器设备指所有代替人类体力劳动和辅助人类智力劳动的人造物；
二、 机器设备的分类：
1、 按国家固定资产分类标准：通用、专用、交通运输、电气、电子及通信、仪器仪表；
2、 按现行会计制度规定分类：生产经营用、非生产经营用、租出、未使用、不需用、融资租入；
3、 按机器设备的组合程度：单台、机组、成套；
4、 按机器设备来源：自制、外购（国内、国外）
三、 确认机器设备评估范围应注意：机器设备和土地、房屋、构筑物的关系（不动产特征、独立功能的物业随建筑物一起评估、设备基础等构筑物不能漏）、机器设备是否包含无形资产、机器设备试车用原材料等流动资产不要漏评
四、 机器设备评估常用的价值类型：保险更新重置成本价值、贬值后保险价值、报废价值、废料价值（必要时应补充其他前提条件，并在评估报告中写明本次评估中所选择的价值类型，定义及其依据）
五、 机器评估的基本程序：
1、 接受委托阶段：了解被评估资产的背景、现状、评估目的、评估报告的用途以及涉及的其他因素；
2、 评估准备阶段：a指导委托方做好机器设备评估的基础工作（设备清册及明细表的填写、自查及调整、准备产权资料及经济技术资料）、b分析研究清册及表格，明确评估重点和清查重点，制定方案，落实人员安排，设计主要设备的评估技术路线；
3、 现场工作阶段：逐台核实（注意权属）、对设备进行分类（按重要性、按性质分通用及专用）、设备鉴定（技术、使用情况、质量、磨损程度）
4、 评定估算阶段：根据目的及价值类型要求选择适宜的评估方法、搜集资料调查分析（贯穿全过程）、查阅法律法规以便考虑其影响、单独处理产权受限制的设备、与专业评估师交流防止重评和漏评、选择评估方法估算评估值、调整评估结果；
5、 撰写评估报告及评估说明，整理工作底稿
6、 评估报告的审核和报出阶段：三级复核（复核人、项目负责人、评估机构负责人）
六、 成本法的应用：
1、 重置成本的核算：有细分加和法（购入分进口和国产以及安装与不安装、单台、成套、车辆、自制标准、通用非标准等8种形式）；物价指数法、成本规模指数法等三种；
2、 实体性贬值：观察分析法、比率法（分工作量和役龄比率法两种，还应注意技术寿命、经济寿命、物理寿命的概念、有效役龄、加权投资年限的计算）、修复费用法（适用于特定结构经常磨损但可以经济上可行的办法修复的情形）
注意：实体性贬值测算的三种方法都行之有效也存在不足，当信息充分时应用多种方法估测并相互核对（成新率采用孰低原则）、还要注意其中可能含有功能性贬值或者其他贬值因素（如观察法可能已经考虑功能性贬值、用比率法对已进行了大修的设备也可能涉及，修复费用法更加突出；此外受环境保护限制的不能超过禁止使用日期）
3、 功能性贬值的测算：主要是对超额运营成本或超额投资成本的估算，在对比参照物时应满足两个条件（评估涉及的行业或地区范围内已经普遍采用的设备、而且是普遍使用的设备中先进的设备）即使采用了更新重置成本也要对是否估算运营性功能贬值进行分析，不能漏！
4、 经济性贬值：因生产能力降低造成（成本规模指数法）；因收益减少造成（经济性贬值额=资产年收益损失额×（1-所得税率）×（p/a，r，n））；受环境保护限制造成的；对于近期闲置的可以按其闲置时间和资金成本估算
七、 市场法的应用
1、 步骤：a根据目的和价值类型，在同一供需圈内选择合适的交易市场；b明确被评估对象（类别、名称、技术状况、有效役龄、性能等）；c选择参照物（要具有可比性且成交价具有代表性和合理性，可比因素包括规格型号、有效役龄、成新率、出售目的和方式、交易时的市场状况、设备存放和使用地点等）d调整参照物价格及估算被评估设备的评估值。
2、 比较的方法：直接匹配方法、可比因素比较方法、成本百分率比较方法、
八、 收益法的应用：单项设备通常不采用收益法（自成体系的成套设备、生产线、单独作业的车辆可以）
九、 进口设备评估中的税项计免：按评估基准日的减免政策处理、符合海关监管政策规定、考虑评估报告的不同用途、原不享受税收优惠方的进口设备转移所有权给享受进口税收优惠方时可以采用折衷办法，计入一半或者由双方协商确定。
第四章 房地产评估（和去年相比，简单了很多）
一、 土地的特性：
1、 自然特性：位置固定性、质量差异性、不可再生性、效用永续性
2、 经济特性：供给的稀缺性、可垄断性、土地利用多方向性、效益级差性
3、 土地使用权出让最高年限由国务院确定：居住70年；工业、教育、科技、文化、体育、综合用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；
4、 地租理论：根据产生原因分为级差地租、绝对地租；表现形式有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等；
5、 地价的特征：a是地租的资本化、b是权益价格、c具有增值性、d与用途相关、e具有个别性、f具有可比性
二、 房地产及其特性：
1、 房地产特性：位置固定性、供求区域性、长期使用性、大量投资性、保值与增值性、投资风险性、难以变现性、政策限制性；
2、 房地产评估原则：供需原则、替代原则、最有效使用原则、贡献原则、合法原则
3、 房地产评估程序：a明确评估基本事项a明确评估目的、b了解评估对象（土地面积、形状、临路状态、开发程度、地质、建筑物类型、结构、面积等；此外还有权益状态，包括权利性质、权属、土地使用权的年限、设定的其他权利状况等）、c确定评估时点、d签定评估合同；b制定工作计划；c实地勘察与收集资料（评估对象基本情况、所在地段的环境和区域因素资料、有关的房地产市场资料、国家或地方涉及评估的政策、法规和定额指标）；d测算价格（成本法、市场法、收益法及衍生的剩余法、路线价法、长期趋势法），一般以一种方法为主，同时采用另一种或几种方法为辅以便互相对照和校验修正；e综合分析确定评估结果（对于不同方法得到的结果可以采用简单算术平均值、加权平均值）；f撰写房地产评估报告。
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