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2005年全国注册资产评估师建筑工程综合题及答案 |
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2006-8-5 15:53:26 |
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一、协议出让土地的，土地出让金最低标准怎么确定；出让后又转让的，需符合什么条件；转让后改变用途的，须谁同意，办理什么手续； 二、砌体构件质量检测的主要部位；灰缝砂浆强度的检验方法；砌体的强度检测方法；倒八字裂缝地基分析； 三、一建筑物，重置单价3000元，4000平米，算重置成本； 残值率5%，使用40年，建成后两年办理出让手续，出让年限50年，问算损耗应使用什么年限？ 算年损耗额多少；总损耗额多少； 如果装修重置价20万，可用8年，电气（或者其他什么）30万元，可用15年，算各自损耗率和总损耗率； 前种方法权重0.6，后种方法权重0.4，算加权损耗率，加权损耗额，剩余价值 四、一项目，占地8000m2，建筑面积40000m2。土地使用费7000元/m2，建安工程费用1500元/m2，其他费用500元/m2。自有资金9600万元，其余借款。 第1年初，要投入：土地使用费100%，建安工程费用35%，其他费用85%。 借款在建设期两年初平均借出。 建设期借款本息在销售期平均偿还，销售期当年利息，当年支付。 销售期，均售价5000元/m2，销售期两年分别为60%、40%，经营成本2%，销售税金及附加5.5%。销售期现流都发生在年末。 1、计算总需投资多少，贷款多少；2、计算计算第0年现金流出；3、计算建设期各年末借款本息；4、计算自有资金各年现金流入、流出、净流量，以10%折现率算净现值，评价项目是否可行；5、假设部分未售出，同类房屋市价5200元/平米，功能上有差异，差异率x，计算功能损耗额，计算评估值。 第三题还有一个条件，就是已使用四年，建成后两年办土地证． 第二问，计算损耗应按什么年限？为什么？ 因为该建筑物的尚可使用３６年早于土地使用权结束的年限４８年，故该建筑物的损耗应按耐用年限４０计算． 第二问因为该建筑物的重置成本为１２０万元（这个大家都会算吧）所以该建筑物的年平均损耗额为１２０＊（１－５％）＊１／４０＝２．８５万元，损耗总额为２．８５＊４＝１１．４万元 第三问，装修的损耗额＝２０＊（１－５％）＊（４／８）＝９．５万元，配套的损耗额＝３０＊（１－５％）＊（４／１５）＝７．６万元．结构的重置成本＝１２０－２０－３０＝７０万元，则结构的损耗额＝７０＊（１－５％）＊（４／４０）＝６．６５万元，各部分的损耗总额为９．５＋７．６＋６．６５＝２３．７５万元 第四问，如果结合上两总损耗各种损耗的权重分别为０．４和０．６，则该建筑物的成新率是多少？ 先算后一种的损耗率为（２０／１２０）＊（４／８）＊０．９５＋（３０／１２０）＊（４／１５）＊０．９５＋（７０／１２０）＊（４／４０）＊０．９５＝１９．７９％ 则综合上两种方法的损耗率为（４／４０）＊０．９５＊０．４＋１９．７９％＊０．６＝１５．６７％ 则成新率＝１－１５．６７％＝８４．３２％ 则该建筑的评估值为１２０万＊８４．３２％＝１０１．１９万元 第三题的第二问我居然忘记了5％的残值率，可悲可恨呀。 四÷建设总投资＝８０００＊７０００＋４００００＊１５００＋４００００＊５００＝１３６００万元 自有资金为９６０００万，需贷款１３６００－９６００＝４００００万元 题目已交待借款在建设期年初平均借入第一，第二年初分别借款２０００万元，建设期第一年利息为２００万元，建设期第二年利息为（２０００＋２００＋２０００）＊１０％＝４２０ 则建设期贷款本息为４６２０万元 因题目已交待建设期本息在销售期平均偿还，销售期还偿还当年发生的利息． 则销售期第一年需还建设期本息４６２０／２＝２３１０万元，还需还当年发生的利息＝４６２０＊１０％＝４６２万元（因为还款在年末）合计还款２７７２万元 销售期第二年还建设期本息２３１０万元，还当年利息２３１０＊１０％＝２３１万元合计还款２５４１万元 建设期第一年自有现金流出＝８０００＊７０００＋４００００＊１５００＊０．３５＋４００００＊５００＊０．８５＝９４００万元． 建设期第二年自有现金流出＝９６００－９４００＝２００万元 销售期第一年现金流入＝４００００＊５０００＊０．６＝１２０００万元， 现金流出＝１２０００＊０．０２＋１２０００＊０．０５５＋２７７２＝３６７２万元 净现金流量＝１２０００－３６７２＝８３２８万元 销售期第二年现金流入＝４００００＊５０００＊０．４＝８０００万元 现金流出＝８０００＊０．０２＋８０００＊０．０５５＋２５４１＝３１４１万元 净现金流量＝８０００－３１４１＝４８５９万元］ （因为考虑的是自有资金所以要把还本付息作为现金流出） 财务净现值＝－９４００＋（－２００）／（１＋１０％）＋８３２８／（１＋１０％）＾３＋４８５９／（１＋１０％）＾４＝－６．２９万元，财务净现值＜０所以该项目不可行（因为销售期现金流入流出均发生在年末，建设期支出在年初，所以在选择折现率上有变化） 最后一问功能性贬值＝（１０－９．２）／１０＝８％ 所以尾房的销售均价为５２００＊（１－８％）＝４７８４元 | ||||||||
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