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房地产估价师考试辅导假设开发法讲义-续- |
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2006-7-27 12:15:54 |
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一、简答题: 1、 有一临街商铺要转让，建筑面积500 m2，土地使用年限40年，自2002年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2003年10月13日计。当地类似商业房地产的平均年租金为70万元，租赁的综合税率为租金收入的10%（不含所得税），现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？ 标准答案： 假设在该商铺未来的租金水平不变、出租率达到或接近100%的情况下可以购买。由于目前该商铺出租具有收益，将该商铺未来可以获得的所有净收益折现后累加，所的结果不应小于转让价格。根据该商铺目前的收益、收益的年限及投资者的期望收益率可采用净收益在前若干年有变化的有限年的计算公式进行测算（估价时点为2004年10月13日，收益年限为40-2=38年）；同时要考虑该商铺为带租约出售，在租赁期间净收益用租约租金计算，租赁期外用正常社会平均租金计算： a1=5*12*(1-10%)=54（万元） a2=70*(1-10%)=63（万元） v=54/10%[1-1/(1+10%)]+63/10%（1＋10%）*[1-1/(1+10%)37]=604.98（万元）因为604.98万大于转让价格510万，因此假设在该商铺未来的租金水平不变、出租率达到或接近100%的情况下，投资者购买该商铺可以获得所期望的收益。 解 析：v＝54/10%[1-1/(1+10%)]+63/10%[1-1/(1+10%)38]这是一种错误计算方法，属于概念不清，用错公式的典型错误。 2、 改错题 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司为其拥有的某酒店进行估价。该酒店共八层，每层建筑面积2000m2，其中一层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于咖啡厅，一层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2，会议室5间，建筑面积共500m2。该评估公司了解到该地段同档次酒店一层餐饮用途的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，当地同档次的酒店客房每间每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%，该酒店的正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%，会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天，当地酒店类似房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 一层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=1800（万元） 酒店客房每年总收益=250×280×365×（1-60%）=1022（万元） 酒店会议室每年总收益=1000×20×12=24（万元） 酒店年费用=1022×40%=409（万元） 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637（万元） 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/（1+10%）30]=6005（万元） 该酒店总价格=1800+6007=7807（万元） 标准答案：1、酒店年总收益=250*280*365*60%=1533（万元） 2、酒店会议室年总收益=5*1000*20*12=120（万元） 3、计算总价格中的“酒店及会议室价格”不是6007万元，应改为6005万元 3、 指错题 封面及目录（略） 致委托方函（略） 估价师声明（略） 估价的假设和限制条件（略） ╳╳商业城部分商铺估价结果报告 一、委托方：╳╳有限公司（法定代表、住所略） 二、估价方：╳╳房地产估价事务所（法定代表、住所略） 三、估价对象 估价对象为╳╳商业城第三层的部分铺位，即3001—3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。 ╳╳商业城位于╳╳区╳╳路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分 铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。 ╳╳商业城为综合性百货商场。其中一层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层 经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。 根据实地查勘及业主介绍，3层铺位（3001—3009号）经营男女装，业主分别与“╳”、“╳╳”、“╳╳╳”等品牌商家签订了租赁协议。 本新闻共2页,当前在第1页 1 2
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