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《案例》第一大题：

（一）、1、选用假设开发法和市场法进行估价（1分）；      

2、了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况（1分）；          

3、了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本（1分）；    

4、分析确定土地的最佳开发方案（1分）；      

5、及开发完成后的市场经营模式（租或售）运用市场法（0.5分）和收益法等（0.5分），预测建成后房地产总价值（1分），调查了解类似房地产的开发成本费用等；如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格（1分）；              

  6、选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格（1分）；      

7、综合二种方法的结果，确定最终估价结果（1分）；              

8、根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告（1分）。           总共10分

（二）、1、（1）估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同（1分）；    （2）、净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分（1分）；    （3）、净利润已扣除了房地产的折旧摊销（1分）、财务费用（含利息收益）（1分）及所得税等（1分），包含了正常的（商为利润）等（1分）；            

2、收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限（2分）（或者：土地使用终止年短于建筑物寿命终止年—2分）；                

3、估价采用的成本应为估价时点的（1分）社会平均（客观）成本（1分）（或者：实际成本是历史（1分）也不一定是社会平均（客观）成本（1分））。               总分10分

（三）、甲公司可能提出的要求：

1、按改造后的办公用途市场价值进行评估（1分）；

2、对办公楼承租人损失进行评估（1分）；

3、对装修、改造费用进行评估（1分）。

房地产估价机构可做的答复：

1、应按改造前的工业用途评估（笔者注：按法定用途），评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失（2分）；按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿（2分）。

2、经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失（2分）。

3、对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。

指错题的答案：

1、致委托人函中没有说明估价时点。

2、致委托人函中缺法定代表人的签名。

3、估价方法中未说明收益法和市场法的定义。

4、地下车位100%的出租率不合理或缺确定出租率的方法、理由。

5、收益价格的计算中带租约部分在租约期应按租约租金计算，租约期外按市场租金计算。

6、年有效毛收入中押金收益也应乘出租率90%。

7、年管理费的计算基础错误，押金的利息不应计算管理费，确定管理费率缺理由。

8、年保险费的计算基础错误，应以建筑物现值作为计算年保险费的基础，保险费率的确定缺理由。

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