A、功能衰退
B、正常使用的磨损
C、环境恶化
D、意外的破坏损毁
(1.9分)
A B C D E
7.运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ）。
A、使用性质相同
B、地点相近
C、价格相同
D、交易日期与估价时点相近
(1.9分)
A B C D E
8.有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于（ ）。
A、不同收益年限的类似房地产价格的相互转换
B、资本化率的求取
C、市场法中交易日期修正
D、不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较
(1.9分)
A B C D E
9.影响房地产价格的社会因素，主要有（ ）。
A、政治安定状况
B、社会治安程度
C、房地产投资
D、房地产投机
E、城市化
(1.9分)
A B C D E
10.收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（ ）
A.所得税
B.土地摊提费
C.改扩建费
D.房屋火灾保险费
(1.9分)
A B C D E
11.求取报酬率的方法有（ ）
A.累加法
B.市场提取法
C.投资报酬率排序插入法
D.实际观察法
(1.9分)
A B C D E
12.可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（ ）
A.商业利润
B.净运营收益
C.潜在毛收入
D.有效毛收入
(1.9分)
A B C D E
13.在收益法中，下列哪一种说法是正确的（ ）
A.净收益占有效毛收入的比率称为净收益率
B.运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率
C.投资回报占投资回收的比率称为报酬率
D.报酬率与投资风险正相关
(1.9分)
A B C D E
14.下列哪种房地产最适用成本法估价（ ）
A．学校
B．公园
C．商场
D．普通商品住宅 (1.9分)
A B C D E
15.以下哪些属于重新购建价格（ ）
A．建筑物的重置价格
B．土地的重置价格
C．建筑物的重建价格
D．土地的重建价格
(1.9分)
A B C D E
三.计算题：
1.1.评估某块城市规划确定的住宅用地
土地总面积为1500平方米
1、收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。
2、可比实例的成交价格如下：
试运用上述资料估算该土地2003年9月20日的正常市场价格。 (4.75分)
2.估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。报酬率为8%。
(4.75分)
四.判断题：
1.临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。 （ ）
(1.9分)
正确
错误
2.房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。（ ）
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