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《房地产估价理论与方法》模拟题一 |
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2007-5-12 18:54:12 |
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答案：对 解析： 见教材。 13、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。 （ ） 答案：错 解析：如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，应采用平均增减量法而非平均发展速度法推算趋势值。 14、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。 （ ） 答案：对 解析：选择最佳的开发利用方式应以合法原则为前提。 15、某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（ ） 答案：错 解析： 如果在居民区附近有铁路，由于噪音等问题，不但不能给这里的居住房地产带来增值，还会使这里的房地产贬值，而对于某些工业房地产来说，由于方便了运输，会使房地产增值。 四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。） 1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。 解：（1）计算办公楼现值 ①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12万元 ②收益年限=40－6=34年 ③办公楼现值为：V=A/Y[1－1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1－1/(1+ 10%)34]=1528.92万元 （2）计算乙方的使用权价格 ①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元 ②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年 ③乙方使用权剩余收益年限价格为： V=A/Y[1－1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1－1/(1+ 10%)11]=689万元 （3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元 
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